[기고]송인호 (KDI 경제교육·정보센터 소장)전세대출 규모가 200조 원을 넘어섰다. 최근 정부는 이에 대한 대응책으로 주택도시보증공사(HUG)가 취급하는 전세대출 보증 비율을 100%에서 90%로 낮추겠다는 계획을 발표했다. 그리고 추가로 대출 보증 한도를 차주의 소득과 기존 대출 상황을 고려해 차등 적용하는 방향으로 정책을 수정했다. 전세대출보증이란 전세금 대출 시 보증기관이 제공하는 보증으로, 임차인이 대출금을 못 갚으면 주택도시보증공사, 주택금융공사(HF), 또는 SGI 서울보증 등 보증기관이 상환을 책임지는 제도이다.

우리나라 전세대출 규모의 증가는 금융기관의 자연스러운 시장 흐름이 아닌, 정부 정책이 직·간접적으로 연관된 시스템적인 흐름이다. 특히 현재까지 주택도시보증공사를 통해 이루어지는 전세대출 보증은 세입자의 상환 능력과 무관하게 진행됐다. 특히, 저소득자들의 경우 실제로 주택금융공사(HF)보다 HUG로 보증 수요가 몰리는 것은 당연한 결과다.

이번 정부 정책의 영향으로 HUG의 보증 한도가 줄면 은행의 대출 심사는 이전보다 더욱 엄격해질 것으로 예상된다. 보증 한도를 벗어난 대출금의 10%에 대한 리스크를 이제는 은행이 부담해야 하기 때문이다. 은행들은 이런 리스크에 대응하여 금리 인상보다는 대출 한도 축소를 선택할 가능성이 높다.

주목할 점은 어느 주요 선진국에서도 전세대출의 보증을 전면적으로 정부가 대신해 주면서 임대차 시장을 주도한 사례가 없다는 것이다. 대출금의 10%에 대한 리스크만을 금융기관이 부담하는 다른 나라의 사례도 없다.

우리나라는 매우 특수한 경우임에도 전세사기 등에 의한 HUG 보증기관의 손실도 2024년 한 해에만 2조 원을 웃돈다. 더불어 정부 보증을 통해 소득 대비 과도한 전세대출을 받아 부동산 투자에 활용하는 사례도 있다. 이는 정부의 보증이 시장의 투기 심리를 부추길 수 있다는 점을 보여준다. 따라서 전세대출이 실수요자 중심으로 운영되도록 차주의 자격 요건을 강화할 필요가 있다.

전세대출은 이제 무분별한 지원의 대상이 아닌, 엄격한 관리와 규제가 필요한 영역이다. 현재까지 정부의 전세시장 개입은 서민 취약계층에 한정된 것이 아닌, 전세 제도 자체에 광범위하게 이루어져 왔다. 앞으로 대출자의 상환 능력을 철저히 검토하고 보증 한도를 축소해 도덕적 해이를 줄이는 것은 올바른 방향이다.

정부의 보증 한도 축소 영향으로 전세의 월세화 현상 역시 더욱 가속화될 전망이다. 사실 전세사기 여파와 금리 부담 등으로 빌라뿐만 아니라 최근 아파트에서도 보증금을 줄이고 월세를 받는 사례가 증가하고 있다. 전세대출이 줄어들면 목돈 마련이 더욱 어려워지는 만큼 월세 수요는 더욱 늘어날 것이다.

금융기관들은 정부의 정책 변화에 발맞추어 이제는 변화해야 한다. 단순히 정부 보증에 의존하는 매우 쉬운 영업 대신 면밀한 대출 심사 능력을 갖추어야 한다. 정부 보증이 없이도 자체적인 위험 관리 전문성을 통해 사업 능력을 강화할 필요가 있다. 다만 이 과정에서 개인의 상환 능력과 무관한 보수적인 심사는 지양해야 할 것이다.

이번 정책의 방향이 전세제도 전반을 개혁하는 계기가 되어야 한다. 월세 시장 활성화와 공공임대주택 공급 확대 등 추가적인 정책적 접근도 필요하다. 전세 계약의 투명성을 높이고 임대인의 책임을 강화하기 위해 블록체인 부동산계약 도입도 적극 검토할 필요가 있다.

결론적으로, 현재의 전세대출은 개인 간의 계약이지만 정부가 개입하는 특수한 제도이다. 철저한 관리와 규제를 통해 시장의 안정을 도모하고, 체계적인 규제를 통해 전세대출 시장을 관리하며, 궁극적으로는 주택 시장의 건강한 구조를 확립하는 데 초점을 맞추어야 할 것이다.
송인호 KDI 경제교육·정보센터 소장