그러나 현실은 어떠한가. 자산 운용 방식의 편향이 뚜렷하다. 같은 조사에서 금융자산 투자 시 선호하는 운용 방법으로 ‘예금’을 꼽은 비율은 87.3%로 압도적이었다. ‘주식’은 9.6%, ‘개인연금’은 1.7%에 그친다. 안전 추구 심리가 결과적으로 노후를 더 불안하게 만드는 역설이 나타난다.

금융감독원에 따르면 2025년 말 기준 퇴직연금 총적립금 규모는 496조 원이다. 확정급여(DB)형 229조 원, 확정기여(DC)형 137조 원, 개인형 퇴직연금(IRP) 130조 원으로 구성됐다. 올 들어 퇴직연금 적립금이 처음 500조 원을 돌파했다는 뉴스도 나오지만, 이 숫자 뒤에는 아직 ‘저수익의 늪’이라는 어두운 현실이 자리 잡고 있다. 최근 국민연금 수익률이 높다는 소식에 안도하지만, 이 또한 착시다. 국민연금의 운용 성과는 국가 재정 부담을 낮추는 데 주로 기여할 뿐, 가입자 개인의 수령액을 직접 끌어올리지는 않는다. 반면 퇴직연금은 내 계좌의 수익이 고스란히 내 노후소득이 된다. 성패는 수익률에 달려 있다.

금감원의 2015∼2024년 퇴직금 운용 현황 통계를 보면 최근 10년간 연평균 수익률은 2.4%다. 적립금의 가장 큰 비중을 차지하는 DB형은 2.2%에 불과하다. 같은 기간 국민연금의 운용 수익률은 6.56%다. 지난해는 18.8%로 역대 최고 수준이었다.

초임 월 급여 400만 원인 근로자가 연 3%의 임금 상승률을 적용받으며 매월 급여의 10%를 30년간 퇴직연금으로 적립하고, 25년간 수령한다고 가정해보자. 수익률 2.3%를 적용하면 은퇴 시 월 수령액은 약 150만 원에 그친다. 반면 수익률 7%를 적용하면 월 수령액은 약 380만 원으로 오른다. 4.7%포인트의 수익률 차이이지만 노후를 ‘최소 생계’와 ‘풍요로운 은퇴’로 갈라놓는 것이다. 수익률이 물가상승률보다는 높을 때 그 체감은 더욱 크다.

미국 연방준비제도(Fed·연준)에 따르면 가구주 연령대가 65∼74세인 미 가구의 자산 가운데 금융자산은 56%를 차지한다. 아울러 지난 20년간 한국 퇴직연금에 견줄 수 있는 미국 ‘401k’의 연평균 수익률은 8.6%다.

미국은 디폴트옵션(사전지정운용제도)을 통해 은퇴 시점이 먼 가입자의 주식 비중을 90%까지 높이는 타깃데이트펀드(TDF) 전략을 사실상 표준으로 삼는다. 젊을수록 공격적으로 자산을 불리고, 은퇴에 가까워질수록 안정적으로 전환하는 구조다. 반면 한국은 디폴트옵션 제도를 도입했음에도 적립금의 85.4%가 여전히 원리금 보장 상품에 머물러 있다. 원금 손실에 대한 공포가 노후 빈곤이라는 위험을 불러들이는 역설이 구조화돼 있다. 제도적 공백도 있다. 2024년 기준 전체 사업장의 퇴직연금 도입률은 26.5%에 불과하다. 근로자 가입률도 53.3%에 머문다. 근로소득자 둘 중 하나는 최소한의 노후안전망 바깥에 놓여 있다.

퇴직연금이 복리의 엔진을 달고 노후의 실질적 보루가 될 수 있으려면 세 방향의 개선이 필요하다. 첫째, 개별 가입자에게 운용 책임을 넘기기 어려운 상황이라면 국민연금공단에 운용을 위탁해 수익률을 국민연금과 동일하게 맞추거나 동조하는 상품을 설계하는 것이다.

둘째, 디폴트옵션의 실질적 재편이다. 개인이 상품 운용을 선택하는 경우에도 원리금 보장 상품 일변도의 구조에서 벗어나야 한다. 예금에 고인 자금의 일정 비중을 TDF나 코스피·스탠더드앤드푸어스(S&P)500 지수 인덱스 추종 상품으로 강제 배분하고, 장기 복리의 혜택을 가입자가 실질적으로 누릴 수 있도록 제도를 설계하는 것이다.

셋째, 중도 인출 억제와 세제 유인의 강화다. 은퇴 전 인출 요건을 현행보다 엄격하게 관리하고, 장기 적립에 대한 소득공제 혜택을 대폭 확대해 자금이 계좌 안에 오래 머물도록 유인 구조를 설계하는 것이다. 퇴직연금의 진정한 힘은 시간과 복리의 결합에서 나온다.

이 글은 필자의 견해이며 KDI의 입장과는 무관합니다.

송인호 객원논설위원·KDI 경제교육·정보센터 소장

삼성전자는 최근 올 1분기 잠정 실적을 공개한 가운데, 메모리 반도체 초호황에 힘입어 분기 영업이익이 사상 처음으로 50조 원을 돌파할 것이라는 전망이 이어지고 있다. 2025년 연간 영업이익 43조6000억 원을 단 한 분기 만에 넘어서는 경이로운 수치다. 엔비디아, 애플 등 극소수 글로벌 빅테크만이 보유한 기록에 삼성전자가 나란히 이름을 올리는 역사적인 순간이다.

이러한 산업적 성취는 K컬처의 비상과도 맞닿아 있다. 문화체육관광부에 따르면 2024년 기준 국내 콘텐츠 산업의 매출액은 157조 원을 돌파했다. 수출액 역시 140억 달러를 넘어서며 역대 최고 실적을 올렸다. 세계인들에게 사랑받는 K콘텐츠가 늘어날 때마다 한국이라는 브랜드 자체를 세계인의 일상 속에 각인시키는 강력한 힘이 되고 있다.

블랙핑크 로제의 ‘아파트(APT.)’는 빌보드 핫100에서 45주간 롱런하며 최고 3위에 올랐고, 넷플릭스 애니메이션 ‘케이팝 데몬 헌터스’의 주제곡 ‘골든’은 넷플릭스 최다 시청 기록을 경신했다. 2026 그래미 어워즈에서 ‘골든’은 K팝 최초로 수상하는 역사를 썼고, ‘APT.’와 걸그룹 ‘캣츠아이(KATSEYE)’까지 본상 후보에 오르며 K팝의 미국 주류 음악 편입을 공식화했다. 영화계에선 2020년 봉준호 감독의 ‘기생충’이 아카데미 4관왕을 달성했고, 배우 이병헌이 올해 골든글로브 남우주연상 후보에 오르는 등 K시네마의 저력은 현재 진행형이다.

필자는 이를 보며 2016년 에티오피아 방문 기억을 떠올렸다. 한국의 경제 발전 경험을 공유하고 정책 자문을 제공하기 위해 현지 건설부 장관과 고위 관료들을 만났을 때의 일이다. 놀라웠던 것은 이들이 한국의 국내총생산(GDP) 성장률 못지않게 역동적인 문화 콘텐츠에 경의를 표하며 부러워했다는 점이다. 차가운 경제지표를 넘어 한국이라는 나라가 뿜어내는 문화적 에너지에 매료되는 모습을 보며 한국인으로서 자긍심을 느꼈다.

그날의 감동은 10년이 흐른 지금, 더 크고 확실한 경이로움으로 이어지고 있다. 한국이 전 세계 첨단산업의 방향을 결정하는 나라로 올라섰음을 보여 주고 있다. 문화와 산업, 기술과 콘텐츠, 모든 영역에서 우리는 명실상부한 세계의 중심을 향해 나아가고 있다.

그런데 바로 이 지점에서 우리는 한 걸음 멈추고 조용히 우리 자신을 돌아볼 필요가 있다. 국가의 외형적 성장이 정점에 달한 지금, 진지한 질문이 우리 앞에 놓인다. “비약적인 국력과 문화적 영향력에 걸맞은 시민적 품격은 과연 그 속도를 따라가고 있는가?”

아쉽게도 현실에서는 그렇지 못한 모습을 자주 마주한다. 익명성이라는 방패 뒤에 숨어 타인의 인격을 함부로 대하거나, 확인되지 않은 정보를 무분별하게 퍼뜨리는 일들이 여전히 적지 않다. 나와 의견이 다르면 ‘틀린 것’을 넘어 ‘악한 것’으로 규정하고, 논리적 반박 대신 낙인을 찍어 상대를 매장하려는 방식도 우려스럽다. 이는 단순한 온라인 문화의 문제가 아니다. 사회 전체의 신뢰 자본을 잠식하고, 결국 경제와 제도의 효율성까지 흔드는 문제다. 서로를 끊임없이 의심하고 공격하는 사회에서는 협력의 비용이 커지고, 갈등의 비용이 증가하며 정책의 일관성도 흔들린다. 가장 중요한 사회적 인프라가 조금씩 훼손되는 것이다.

문화와 경제가 한 국가의 ‘얼굴’과 ‘근육’이라면, 성숙한 시민의식은 그 나라의 ‘영혼’이자 흔들리지 않는 ‘기초’다. 진정한 선진국은 단순히 1인당 GDP가 높거나 K팝이 전 세계 차트를 석권하는 나라만을 뜻하지 않는다. 필자는 다음 세대가 마주할 대한민국을 그려 본다. 우리의 반도체가 전 세계의 두뇌가 되어 미래를 열고, K컬처가 세계인의 감성을 어루만지며, 우리의 성숙한 시민의식이 전 세계인이 닮고 싶어 하는 품격의 기준이 되는 나라. 대한민국이 K국가 브랜드로서 완성되는 모습을 기대한다.

이 글은 필자의 견해이며 KDI의 입장과는 무관합니다.

송인호 객원논설위원·KDI 경제교육·정보센터 소장

그런데 더 큰 문제는 따로 있다. 체력이 약해지는 속도보다 그 체력으로 감당해야 할 부담이 더 빠른 속도로 늘고 있다는 점이다. 경제 성장의 엔진이 마모되면서 나아가는 속도는 느려지는데 재정 지출은 자동으로 불어나고 있다. 그 중심에 고령화가 있다. 경제의 기초체력이 약해질수록 선택의 여지는 줄어든다. 즉, 나이 든 인구가 많아질수록 연금, 의료, 돌봄에 들어가는 재정 지출은 이미 정해진 룰에 따라 자동으로 더 늘게 된다. 말하자면 앞으로의 복지 예산은 정부 설계에 따른 것이 아니라 인구 구조가 미리 결정해 놓은 비용에 가깝다.

숫자로 확인해 보자. 한국의 잠재성장률은 2000년대 초반 4∼5% 수준에서 2010년대 후반 2%대로 낮아졌고, 2020년대 들어 1%대로 떨어졌다. 한국개발연구원(KDI)의 전망에 따르면 2030년대 후반에는 0%대에 진입할 가능성이 있다. 이는 경기 부진이 얼마간 지속되는 문제가 아니다. 인구 구조가 바뀌고 생산성 향상의 속도가 둔화하면서 나타나는 구조적 변화다. 다시 말해 경제의 체력이 약해진 데 그치지 않고 앞으로의 재정 부담까지 커지는 방향으로 시스템 자체가 옮겨가고 있다.

특히 고령화 속도는 세계에서 유례를 찾기 어렵다. 65세 이상 인구 비중을 보자. 2010년 11%였던 것이 2025년에는 20%를 돌파하며 우리는 이미 초고령사회에 진입했다. 불과 15년 만에 고령인구 비중이 9%포인트나 급증했다. 같은 기간 일본은 23%에서 29%로 증가했고, 프랑스와 독일은 17% 수준에서 21%로 완만하게 올랐다. 주요 선진국과 비교해도 그 속도가 얼마나 빠른지 알 수 있다. 참고로 2024년 말 기준 70대 이상 인구는 약 654만 명으로, 20대 인구 약 630만 명을 추월했다.

고령화는 복지 지출을 자동으로 늘린다. 연금과 의료비, 돌봄서비스는 경기가 좋든 나쁘든 계속 증가한다. 제도가 지금처럼 유지돼도 재정은 점점 더 경직되는 구조다. 실제로 한국의 국내총생산(GDP) 대비 공공사회복지 지출 비중은 2010년 7.4%에서 2024년 두 배 이상인 15.3%로 뛰었다. 같은 기간 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균은 20.5%에서 21.2%로 거의 제자리걸음이었다. 미국은 19%에서 19.8%에 그쳤다. 일본과 프랑스는 애초에 복지 지출이 높았지만 증가 속도는 완만했다. 예산 구조를 보면 더 분명하다. 보건·복지·고용 분야 본예산은 2010년 81조2000억 원에서 2026년 269조1000억 원으로 늘었다. 약 230% 증가다. 전체 국가 예산에서 차지하는 비중도 27.6%에서 36.5%로 확대됐다.

여기에 저출산은 잠재성장률의 근간을 흔든다. 한국의 합계출산율(여성 한 명이 낳을 것으로 예상되는 아이 수)은 2024년 0.75명이었다. 지난해 0.8명으로 반등했을 것으로 예상하지만 여전히 OECD 최저 수준이다. 노동력 감소는 생산성 혁신으로 어느 정도 메울 수 있다. 하지만 출발선 자체가 무너지면 성장의 밑바닥은 더 낮아진다.

테슬라 최고경영자(CEO) 일론 머스크도 여러 차례 “세대마다 한국 인구의 3분의 2가 사라질 것”이라고 경고했다. 지금의 출산율이 지속되면 나라 전체가 사라질 수 있다는 지적이 과장처럼 들릴 수 있다. 하지만 인구와 성장의 관계를 들여다보면 흘려들을 말이 아니다.

이런 상황에서 현금성 지원을 계속 늘리는 것은 지속 가능하지 않다. 현금 살포는 단기적으로 소비를 늘릴 수 있으나 잠재성장률을 끌어올리지는 못한다. 오히려 재정의 여력만 약해진다. 연구개발(R&D)과 기술 혁신, 인적자본 투자 같은 진짜 해법에 쓸 돈이 줄어든다.

‘잠재성장률 0%대’는 그저 전망이 아니다. 이미 켜진 경고등이다. 이를 그냥 바라만 보고 있으면 후대는 우리를 무관심을 넘어 무지했던 어른으로 평가할 것이다. 국가 재정은 지금 선택의 기로에 서 있다. 고령화로 인한 지출 증가는 어쩔 수 없다. 하지만 그 속도는 철저히 관리해야 한다. 동시에 저출산·고령화 시대의 해법은 현금성 지원이 아니라 생산성이라는 점을 명확히 해야 한다. 잠재성장률 하락을 되돌릴 수는 없다. 하지만 최소한 그 속도는 늦출 수 있다. 미래를 향한 재정 재배치를 더 적극적으로 고려해야 할 시점이다.

송인호 객원논설위원·KDI 경제교육·정보센터 소장

최근 발표된 ‘2025년 가계금융복지조사’ 통계를 보면 전체 가구의 평균 자산은 전년 대비 4.9% 증가했고, 순자산도 5.0% 늘었다. 모두가 부유해진 듯 보인다. 그러나 연령대별로 나누는 순간 다른 이야기가 된다. 39세 이하 가구주의 자산은 1년 새 0.3% 감소했다. 이들의 순자산은 0.9% 줄었다. 반면 40대는 7.4%, 50대는 7.9% 증가했다. 청년만 제외하고 성장한 것이다.

세대 간 자산 격차의 핵심에는 부동산이 있다. 40대의 부동산 자산 증가율은 9.9%이고, 50대는 8.1%에 달했다. 무주택 청년에게 부동산 가격 상승은 곧 진입 장벽이 높아지는 것이다. 주택 소유 비중은 이 구조를 결정적으로 보여준다. 50대 이상이 전체 주택의 68%를 보유한 반면, 39세 이하 청년층의 주택 소유 비중은 11%에 불과하다. 2026년의 상황은 청년에게 더욱 어려운 현실로 다가온다. 과거에는 전세가 주거의 사다리 역할을 했다. 지금은 갭투자라는 오명과 함께 투기 수단으로 레토릭이 바뀌었다. 한국 사회에서 주택은 단순한 거주 수단이 아니라 자산 형성의 핵심 경로다. 그 경로에서 청년은 이제 배제된 듯하다.

심지어 고소득이지만 부자가 되지 못하는 ‘헨리(HENRY·High Earners, Not Rich Yet)’나 부모의 상속자산 없이 자신의 노동만으로 버텨야 하는 ‘니콜라(NICOLA·Not Inherited Capital, Only Labor Asset)’는 개인의 선택이나 태도의 문제가 아니다. 경제 체제가 만들어낸 결과다.

이 현상이 발생한 원인은 크게 네 가지로 정리할 수 있다. 첫째, 수도권 집값 급등에 따라 자산 격차가 벌어지는 속도가 가속화됐다. 이는 헨리 세대의 좌절을 가장 직접적으로 설명하는 요인이다. 임금상승률이 연 2∼3%에 머무는 동안, 수도권 특히 서울의 집값은 연 10% 안팎으로 상승해 왔다. 서울 아파트 평균 매매가격은 2025년 9월 기준 14억 원을 넘어섰다. 이는 ‘열심히 일해도 따라잡을 수 없는 속도’다. 헨리와 니콜라는 이렇게 탄생했다.

둘째, 경제성장률 둔화로 임금 상승에 구조적 한계가 생겼다. 고도성장기에는 임금 상승이 자산 축적의 출발점이었다. 그러나 성장률이 2%대로 고착된 지금, 근로소득만으로 중산층에 진입하는 경로는 점점 좁아지고 있다.

셋째, 자산의 세대 간 이전과 상속·증여가 구조화됐다. 베이비붐 세대는 자산 가격 급등기와 함께 사회에 진입했고, 그 결과로 축적한 자산이 이제 대규모로 이전되고 있다. 상속자산의 유무가 삶의 출발선을 가르는 시대가 됐다.

끝으로, 세대 간 부채 전가와 만성적인 재정 적자의 늪에 빠졌다. 한국 경제는 장기간 확장재정에 의존해 왔고, 그 결과 국가 부채와 재정 적자는 구조화됐다. 이 부담은 시간이 갈수록 청년과 미래 세대에게 전가되고 있다.

이러한 구조는 노동시장에서도 분명한 신호로 나타난다. 한국개발연구원(KDI)에 따르면 2005∼2025년 20대 생산가능인구가 694만 명에서 575만 명으로 17% 감소했음에도 불구하고, 같은 기간 일도, 구직 활동도 하지 않는 20대 ‘쉬었음’ 인구는 25만 명에서 41만 명으로 64% 증가했다. 이는 단순히 일부 청년의 일탈이 아니다. 청년층을 중심으로 근로 연령층 전반에서 노동시장 참여 의지가 약화하고 있음을 시사하는 경고다.

여기서 가장 암울한 지점에 도달한다. 헨리와 니콜라 세대는 청년층 중에도 가장 많은 소득과 기회를 가진 집단이다. 이들은 대기업과 전문직에 진입해 연봉 8000만∼1억 원을 받는 이들이다. 이들조차 좌절한다면 그보다 소득이 낮은 수많은 청년들은 애초부터 희망을 품기 힘들다는 뜻이다.

이것이 한국 사회가 직면한 잔혹한 현실이다. 예전이었으면 중산층 이상으로 진입했을 청년층에서부터 희망이 무너지는 사회는 아래로 갈수록 체념만 확산한다. 중소기업, 비정규직, 플랫폼 노동 청년들에게 ‘노력하면 중산층이 된다’는 말은 더 이상 설득력을 갖지 못한다.

재정은 현재의 인기 정책이 아니라 미래 세대의 부담을 기준으로 재설계돼야 한다. 자산을 가진 사람을 보호하는 정책에서 벗어나, 자산을 만들 기회를 제공하는 정책으로 전환해야 한다. 헨리마저 좌절하는 사회는 정상일 수 없다. 그 경고를 외면한다면, 다음 세대에게 남는 것은 빚과 체념뿐이다.

송인호 객원논설위원·KDI 경제교육·정보센터 소장

최근 정부의 부동산 대책을 바라보며 가장 먼저 떠오른 질문이다. 강남 아파트 몇 단지가 급등했다는 뉴스나 몇 달 새 수억 원이 올랐다는 자극적인 기사들이 잇따르자 정부는 곧바로 수도권 전역과 서울 전체를 묶는 고강도 규제를 연달아 내놓았다. 우선 집값 안정이라는 명분은 매우 익숙하다. 주택 정책에 대해 다음과 같은 질문을 던지고 싶다. 지금의 주택시장이 과연 고강도 대책을 필요로 할 만큼 절박한 상황인가.

정책은 위기일수록 과감해야 한다. 그러나 위기가 아닌 상황에서의 과잉 처방은 시스템을 망가뜨린다. 문제는 지금의 부동산 시장이 과연 ‘고강도 대책을 요구할 만큼 전면적 위기’인지다. 통계를 차분히 들여다보면, 현재 시장의 모습은 정부가 내세운 ‘집값 안정’이란 명분과는 오히려 상당한 거리가 있다.

2025년 10월까지의 누계 기준으로 보면, 전국 주택 매매 가격은 0.5% 상승에 그쳤다. 사실상 보합에 가까운 수준이다. 수도권 역시 2.0% 상승했지만, 같은 기간 물가상승률을 감안하면 상승세는 매우 완만하다. 반면 지방 주택 매매 가격은 ―0.8%로 침체 국면에 가깝다. 전국은 안정, 수도권은 완만, 지방은 부진하다. 이것이 현재 주택시장의 전체 그림이다.

그럼에도 정부는 올해 6·27 대책, 9·7 대책, 10·15 대책을 연이어 내놓았다. 대출 규제 강화와 규제지역 확대, 거주 요건 강화까지 더해진 고강도 패키지다. 그러나 문제는 이 대책들이 겨냥한 ‘시장 전체’와 실제 주택 시장이 일치하지 않는다는 데 있다. 핵심은 단 하나다. 지금, 어디가 오르고 있는가.

전국 평균을 걷어내고 지역별로 나눠 보면 답은 명확해진다. 강남 3구의 올해 누적 상승률은 10%를 훌쩍 넘는다. 서울 전체 상승률이 5%대인 점을 감안하면, 비강남 서울의 상승률은 3% 안팎에 그친다. 수도권 전체 상승률이 2% 수준이므로, 강남 3구를 제외한 비강남 수도권은 1% 안팎에 불과하다. 즉, 지금 시장의 문제는 ‘전국적 과열’이 아니라 ‘강남 3구 중심의 국지적 과열’이다. 그럼에도 정부의 처방은 서울 전역, 수도권 전역, 나아가 전국 금융 시스템을 동시에 조이는 방식으로 설계됐다. 10·15 대책에서 서울 전역과 경기 12개 지역을 투기과열지구·조정대상지역으로 확대 지정한 조치는 이를 상징적으로 보여준다.

더 근본적인 문제는 규제의 대상과 효과가 어긋나 있다는 점이다. 강남 고가 아파트 거래의 주체는 대체로 현금자산가다. 이들에게 “대출을 줄이겠다” “주택담보인정비율(LTV)을 낮추겠다”는 메시지는 사실상 공허하다. 애초에 현금자산가에겐 대출이 거래 여부를 좌우하는 핵심 변수가 아니기 때문이다. 반면, 그 규제의 충격은 고스란히 대출에 의존할 수밖에 없는 2030세대의 실수요자와 실수요 중산층에 돌아간다. LTV 40% 벽 앞에서 집을 포기하는 쪽은 강남의 현금 부자가 아니라 수도권 외곽의 신혼부부다.

국지적 과열을 이유로 전국 단위의 금융 규제를 강화하는 순간, 정책의 성격은 ‘가격 안정’이 아니라 ‘기회 차단’으로 변질된다. 거래는 급격히 감소하고, 지방과 비강남 지역까지 규제의 대상이 된다. 중소 건설사의 프로젝트파이낸싱(PF) 부담은 커지고, 그 여파는 금융권과 전월세 시장으로 전이된다. 가격은 잠시 주춤할지 몰라도, 주거비 부담은 결국 다른 경로를 통해 되돌아온다.

정부는 공급 확대를 대안으로 제시하지만, 이것 역시 시간의 문제다. 착공에서 입주까지 최소 4∼5년이 걸리는 공급 정책은 시장에 보내는 ‘장기 신호’다. 반면 대출 규제와 규제지역 확대는 내일 당장 은행 창구에서 체감되는 ‘단기 충격’이다. 장기 해법을 말하면서 단기 충격을 반복하는 정책은 시장을 안정시키기보다 피로하게 만든다.

이제 논점은 분명하다. ‘지금과 같은 전국 단위·수요 억제 중심의 대책이 과연 필요한가.’ 강남 3구와 용산의 국지적 과열에는 도심 고밀 개발, 교통·교육 인프라와 연계된 선택적 공급, 그리고 실수요자 보호 장치가 오히려 더 효과적이다. 반대로 지방과 비강남, 수도권 외곽에는 규제가 아니라 거래 정상화와 일자리·주거를 함께 묶은 패키지가 더 필요하다.

그리고 지금 필요한 것은 또 하나의 대책이 아니다. 대책을 내놓는 방식 자체의 전환이다. 시장을 평균이 아니라 분포로 읽고, 국면을 구분하며, 때로는 ‘대책을 내놓지 않는 용기’까지 포함하는 판단이다. 강남 아파트 몇 동의 움직임에 전국이 함께 숨을 조이는 정책에서 이제는 벗어나야 한다.

송인호 객원논설위원·KDI 경제교육·정보센터 소장